התקשרו עכשיו: 1-700-077-140


Orian-Real Estate Ltd
Jerusalem Branch - Yonatan Ben Uzi'el 11
Beer Sheva Branch [Henrietta Zsold 4\16 [Leonardo Hotel 
Phone:  972-8-6228101  Fax: 972-77-7922429  Mail:  Info@orian-nadlan.co.il
Web: orian-nadlan.co.il

​אמינות ומקצועיות ללא פשרות

טרנד קבוצות הרכישה - יתרונות וחסרונות

הטרנד העכשווי ברכישת דירות הוא קבוצות רכישה - חברים שמתארגנים יחד, הופכים ליזמים בעצמם ובכך מביאים לחיסכון של עד 20% במחיר הדירה. איך תהיו הקבלנים של בית חלומותיכם

עופר פטרסבורג
פורסם:  20.01.05, 09:16

כאשר מעצב העל פיליפ סטארק הגיע לישראל לחנוך את הפרוייקט היוקרתי שתיכנן - מגדלי יו בדרך נמיר בתל אביב - הוא לא ידע שבמקביל החלו להתארגן במגרשים הסמוכים למגדלי יו, פרויקטים יוקרתיים לא פחות, אך במחירים נמוכים בהרבה. דירה שנמכרה ב-6,000 דולר למ"ר בפרויקט של סטארק הובטחה בפרויקט המתחרה בחצי מחיר כמעט - 3,500 דולר למ"ר.

למרבה האבסורד, את הפרויקט החדש, המתנשא לגובה 40 קומות וכולל ספא ענק, מתכנן האדריכל אברהם יסקי, שעיצב עם סטארק את מגדלי יו. בתוך שבועות ספורים נמכרו "על הנייר" 150 דירות בפרויקט המתוכנן. איך זה ייתכן? איך אפשר להשיג דירת יוקרה במחיר נמוך בעשרות אחוזים ממחיר השוק?

התשובה לכך נעוצה בטרנד החדש ברכישת דירות - קבוצות רכישה. מדובר בחבורת אנשים שמתארגנים יחד, הופכים ליזמים בעצמם ובכך מביאים להפחתה משמעותית במחיר הדירה.

יתרונות השיטה ברורים: חברי הקבוצה רוכשים קרקע בעצמם ללא פערי תיווך, הם קובעים לעצמם את המפרט הטכני ואת רמת הגימור של הדירות, הם חוסכים

בדמי ייזום ותקורות יזם, כל התשלומים משולמים עבור עבודה שמבוצעת בפועל ולא ליזם-קבלן ולחברי הקבוצה מובטח פיקוח הנדסי מטעמם על בניית הדירות.

המתווך רוני מאנה היה בין הראשונים שארגנו קבוצות רכישה, כשיזם לפני 5 שנים את הקמתו של פרויקט מגורים בשכונת תל ברוך היוקרתית בצפון תל אביב. "שיטה זו בטוחה יותר מקנייה אצל קבלן, כי בעלי הקרקע בונים עבור עצמם ואינם תלויים במצבו הכלכלי של הקבלן שעלול להיקלע לקשיים", אומר מאנה.

בשנתיים האחרונות נראה כי יותר ויותר קבוצות של יחידים מבינים את היתרון הגלום בבנייה משותפת. ההתארגנויות נעשות לצורך רכישה מבעלי קרקעות פרטיים או במכרזים של מינהל מקרקעי ישראל, למטרת בנייה משותפת. שיתוף פעולה זה מוזיל את עלות הדירה ב-25% בממוצע.

לדברי עו"ד אייבי נאמן, המתמחה בארגון קבוצות כאלה, נוסף לחיסכון של 15% בדמי ייזום והוצאות שיווק, יש גם יתרונות מס לבניה הקבוצתית. כאשר רוכשים קרקע במשותף לצורך בנייה עצמית אפשר לחסוך את המע"מ על מרכיב הקרקע ולהגיע לרווח של 25% מערך הקרקע.


מנס ציונה עד קפריסין


קבוצות רכישה יש היום בכל הארץ: בתל ברוך צפון, ברמת אביב החדשה, בכרכור, בנס ציונה ואפילו מעבר לים: קבוצת רוכשים ישראלים מתארגנת, באמצעות עו"ד נאמן, לרכישת קרקע לבנייה בקירניה שבקפריסין.

ברמת אביב החדשה, לדוגמא, לאורך רחוב לוי אשכול באזור הנקרא הגוש הגדול, התארגנה קבוצת אנשים פרטיים, המעוניינים לבנות דירות למגורים באזור זה. כרגע יש יזם בלבד ועדיין אין קבלן מבצע. בימים אלה יוצא מכרז לאיתור קבלן מתאים. התוכנית היא להתחיל בבנייה בעוד כ-8 חודשים.

במקום קיימות תוכניות לדירות יוקרה. רשת רימקס מדווחת כי החודש נמכרו שלוש דירות על הנייר: שתי דירות 4 חדרים בשטח של 105 מ"ר + 10 מ"ר מרפסת נמכרו ב-270,000 דולר (כל אחת, כמובן), ודירת 5 חדרים הפונה לגינה בשטח של 120 מ"ר נמכרה ב-370,000 דולר.

איך פועלת השיטה?


יוזם הפרויקט קונה מגרש, או מתחייב לרכוש מגרש מבעל הקרקע. לאחר בדיקה בעירייה על היקף הבניה העתידי, השטח המתוכנן ומספר הדירות המותרות, צריך היזם לארגן קבוצה. אחת הדרכים לארגן קבוצה היא באמצעות פרסום מודעה בעיתון למציאת שותפים לפרויקט. המעוניינים נכנסים לעסקה כשותפים בקרקע, והם נרשמים ומקבלים זכויות עליה.

סוקר השוק לוי יצחק מתאר את התהליך בדוגמה מוחשית: מגרש שניתן לבנות עליו 8 יחידות דיור עולה כ-640,000 דולר. האנשים שנכנסים כשותפים לפרויקט משלמים לפי מספר היחידות שהם מעוניינים לרכוש, כאשר כל יחידה שווה כ-80,000 דולר (מחיר הקרקע לדירה). התשלום לבעל הקרקע מתבצע בדרך כלל מיידית, והשותפים מזרימים את הסכומים שהתחייבו להם ונרשמים כשותפים בבעלות על הקרקע.

היזם מתחייב לאחריות וגיבוי מקצועי והוא זה שמאחד את הקבוצה. לאחר מכן יש לגשת לתכנון הקרקע והמבנה, לשלם אגרות והיטלים ולהתקשר לקבלן מבצע. מחיר הבנייה זהה לחלוטין, אם מדובר בקבלן שבונה בניין או לעמותה ולשותפים הבונים במשותף. גם מחיר התכנון, האגרות וההיטלים זהים בכל המקרים. החיסכון במקרה של שותפות בנייה הוא על הרווח היזמי, המהווה 15%-10% ממחיר הדירה.

למעשה, מחיר דירה הנרכשת מקבלן או מחברת בנייה מורכב ממחיר הקרקע, תכנון, היטלים, אגרות, מחיר הבנייה ורווח של הקבלן שממנו רוכשים את הדירה המוכנה. במקרה של בנייה בעמותה, או בהסכם שיתוף, נחסך הרווח של היזם. ואם מדובר בדירה בשווי 300,000 דולר, החיסכון הוא 30-45 אלף דולר לכל דירה.

הרווח המוסף של קבוצות הרכישה הוא בעובדה שניתן להתקרב מאוד לטעם אישי, ולבנות את הבית כראות עיניכם. זאת, בניגוד לרכישת דירה מוכנה שעיצובה ועיצוב הבניין כולו מוכתבים על ידי הקבלן.

איך להיזהר מעוקץ?


רואה החשבון החקירתי יריב אלעד, קצין משטרה לשעבר ומומחה למניעת הונאות, ממליץ לנקוט בכל אמצעי הזהירות על מנת למנוע מצבים של הונאות וניצול גם באמצעות עמותות הרכישה.

יש לבצע מספר בדיקות ופעולות חשובות שיש הכניסה להסכם השיתוף ובמהלכו: לברר אודות תקפות הרשיון של הקבלן ברשם הקבלנים, אמינותם וחוסנם הכלכלי של היזם והקבלן המבצעים את הפרויקט, באמצעות ממליצים ומידע על פרויקטים שבוצעו בעבר. כמו כן, חשוב שכל העסקה תלווה על ידי עורך דין מטעם הרוכשים שיבדוק את חוזה השיתוף טרם חתימתו ואת הזכויות בקרקע.

יש גם לוודא רישום הערת אזהרה לטובת הרוכש עם רכישת הקרקע. במהלך הפרויקט חשוב לקבל ערבויות על סכומי הכסף שיופקדו. מומלץ לא להפקיד מראש את כל סכום הרכישה, אלא בהתאם להתקדמות העבודה בשטח. יש לשים לב במיוחד לכך שעם תחילת הבנייה חשוב שתירשם על הקרקע הערת הזהרה בטאבו על מנת למנוע אפשרות שייעשו שימושים לא כשרים בקרקע.